Immobilier privé et professionnel
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Immobilier privé et professionnel

Investissement, loi Pinel, SCI, fiscalité, local professionnel, garanties…

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1) Immobilier et patrimoine

Focus sur la nouvelle loi Pinel

La loi Pinel est LE nouveau dispositif fiscal dédié à l’immobilier locatif qui remplace la loi Duflot. Elle permet au contribuable de défiscaliser jusqu’à 21% de la valeur d’un bien immobilier neuf. Soit une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63.000 €.

Même si la nouvelle loi entrera en vigueur en même temps que la loi de finances, le 1er janvier 2015, elle est néanmoins rétroactive au 1er septembre 2014. Les investisseurs peuvent donc, depuis cette date, acquérir un bien locatif en profitant de la loi Pinel !

 

L’avantage fiscal du dispositif

Concrètement, le dispositif Pinel permet à l’investisseur de réduire son impôt sur le revenu (IR) à hauteur de 12%, 18% ou 21% du prix de revient du bien immobilier, y compris donc les frais de notaire et honoraires d’agence.
En contrepartie, l’investisseur s’engage à louer le logement 6, 9, ou 12 ans, la réduction d’impôt étant, proportionnelle à la durée d’engagement.

Exemple

Pour un investissement de 150.000 €, vous pouvez réduire vos impôts de :
. 18.000 €, soit 3.000 € par an si vous vous engagez à louer votre bien pour 6 ans.
. 27.000 €, soit 3.000 € par an pour 9 ans.
. 31.500 €, soit 2.625 € pour 12 ans.

 

Les points forts de la loi Pinel au regard de la loi Duflot

. Il n’est plus obligatoire de mettre en location le logement sur 9 ans : il existe une durée plus courte (6 ans) ou plus longue (12 ans).
. Il est possible de louer le bien à ses ascendants ou descendants.
. L’avantage fiscal demeure même si l’investissement se fait via une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).

Rappelons également que les anciens dispositifs Scellier ou Duflot proposaient une réduction d’impôt de 13% ou 18%.

 

Les contraintes du dispositif

Pour être éligible aux avantages fiscaux, le dispositif prévoit un certain nombre de conditions :

  • Le bien immobilier doit :

. être neuf ou faire l’objet de travaux de réhabilitation.
. être acquis en l’état futur d’achèvement (VEFA),
. bénéficier du label BBC 2005 ou respecter la réglementation thermique RT 2012.
. être achevé dans les 30 mois suivant la « Déclaration d’ouverture de chantier »,
. être loué dans les 12 mois suivant la remise des clés.

  • La location doit :

. être faite en qualité de résidence principale du locataire,
. être non meublée,
. respecter des plafonds de loyers.

 

Les plafonds du dispositif

L’investisseur doit également s’engager à respecter deux types de plafonds :
. un plafond de loyer : prix au m2 en fonction de la zone de construction. Il est souvent en phase ou légèrement en dessous des prix moyens du marché afin de faciliter la location du logement.
. un plafond de ressources des locataires.
(précisions sur ces plafonds : www.la-loi-pinel.com)

Conseils

Si le levier fiscal est un facteur à prendre en compte dans le choix de son investissement, la sélection de la ville l’est encore plus. Six critères au moins peuvent être retenus :

  • La croissance démographique : gage de revente au meilleur prix.
  • Le dynamisme économique : révélateur de la bonne santé et du potentiel de la ville.
  • Le potentiel universitaire : les étudiants sont souvent une cible privilégiée pour la location.
  • La qualité de vie : le bien peut devenir votre résidence principale lors de votre retraite.
  • Le prix de l’immobilier : Existe t’il un vrai potentiel d’évolution du prix de vente dans le temps ?
  • L’accessibilité des transports : les facilités d’accès à la ville et des déplacements intra-muros sont souvent décisifs dans le choix des futurs locataires.

 

Créer une SCI pour mieux transmettre

Se constituer un patrimoine immobilier tout en optimisant la transmission pour ses enfants, c’est possible avec le statut de Société Civile Immobilière (SCI). Le principe est simple : la SCI est propriétaire du logement et les associés sont titulaires de parts en proportion de leur apport financier. Décryptage :

Trois grandes catégories de SCI

  • la SCI de gestion/location , la plus fréquente, consiste à associer au moins deux personnes en vue d’acquérir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers privés ou professionnels. Concrètement, la SCI, le plus souvent familiale, loue les locaux, paye les charges, fait réaliser les travaux…. Elle est immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
  • la SCI d’attribution, régie par le code de la construction, est conseillé pour l’acquisition ou la construction d’un immeuble destiné à être divisé par fractions entre les associés. « Concrètement, la SCI achète ou fait construire l’immeuble et établit parallèlement un règlement de copropriété et un état descriptif de division. Par exemple, aux parts 1 à 5 sera attribuée la jouissance du lot numéro 1, aux parts 11 à 20 correspondra le lot numéro 2, etc », précisent Annabelle Gravier et Sophie Delage qui ont collaboré à la rédaction du  » Mémento de la SCI « . Les associés bénéficient des mêmes avantages : régime fiscal du foncier, plus-values immobilières, déductibilités, crédits d’impôts.
  • la SCI de construction-vente, régie par le code de la construction, est préconisé pour la construction d’un immeuble destiné à la revente, en totalité ou par fractions. « C’est donc une société éphémère qui a vocation à disparaître après la réalisation du programme ».

 

Les atouts de la SCI familiale

La SCI familiale est une solution qui permet d’organiser juridiquement la gestion d’un patrimoine immobilier tout en facilitant sa transmission. Notamment en permettant d’échapper aux lourdes contraintes de l’indivision et en minimisant les droits de succession.

Par ailleurs, ce type de montage peut s’avérer intéressant pour un ménage fortement imposé dans la mesure où la SCI peut être fiscalisée au taux de l’impôt sur les sociétés. En plus, avec cette option, les revenus locatifs ne font pas franchir une tranche d’imposition supérieure.

 

Ses contraintes

La constitution d’une SCI implique des coûts, de 1.500 à 2.500€ pour les cas les plus simples, auprès d’un notaire ou d’un avocat. Par ailleurs, sa gestion nécessite un certain formalisme : comptabilité avec recettes et dépenses, rapports de gestion, convocations des associés, assemblées générales… Si ces actes ne sont pas correctement tenus, la SCI peut être considérée comme fictive et faire l’objet de redressements divers. Enfin, les biens immobiliers ne peuvent être loués que vide, et non en meublé.

 

Conclusion

En ne détenant qu’un seul bien immobilier, une SCI génère souvent davantage de coûts qu’elle ne rapporte, compte tenu des coûts de création et des contraintes juridiques annuelles. Ce montage suppose donc un patrimoine relativement conséquent.

En outre, cette option a un intérêt si les perspectives de transmission de patrimoine sont complexes : plusieurs enfants, issus de différents lits.

 

Une fiscalité à la carte

  • Sans option particulière, une SCI est soumise à l’impôt via les revenus fonciers à déclarer par chaque associé, au prorata de ses nombres de parts. Rappelons que les intérêts d’emprunt, les frais de garantie, les frais de gestion, les travaux d’entretien et de réparation, la taxe foncière et les primes d’assurances sont déductibles de ces revenus, au même titre que tous les autres investissements locatifs. Idem en cas de déficit foncier : chaque associé peut le déduire de sa base imposable dans la limite de 10.700 €.

Attention ! Une SCI soumise à l’IR ne peut proposer que des contrats de location d’habitation non-meublée. En outre, les baux commerciaux ou professionnels ne sont pas autorisés.

  • Il est possible aussi d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, chaque année, la société peut déduire de ses bénéfices une partie du prix de l’immeuble (amortissement). Les bénéfices sont alors imposés au taux de 15% jusqu’à 38.120 €, puis à 33,33% au-delà.

Si cette deuxième option est indéniablement avantageuse pour les « gros revenus », elle l’est moins au regard du régime de taxation des plus-values immobilières. En effet, en cas de vente du bien immobilier, la plus-value est calculée à partir du prix d’acquisition duquel on aura retranché les amortissements, mais sans abattement pour la durée de détention, pour être au final imposée comme un bénéfice au taux de 33,33%. Option à éviter donc dans une optique d’achat-revente rapide.

Attention ! Ce choix est irrévocable. Il n’est plus possible de repasser à l’IR lorsqu’une SCI est sous le régime de l’IS.

 

Créer une SCI pour acquérir les murs de son entreprise

Détenir le local professionnel de son entreprise par le biais d’une SCI est une option qui permet à l’entrepreneur de transférer une partie de son patrimoine professionnel vers son patrimoine privé.

Le principe : La partie exploitation professionnelle continue à être hébergée par une société opérationnelle (SA, Sarl, SCP…) tandis que la partie immobilière (locaux, ateliers…) est hébergé au sein d’une SCI.

L’avantage : Les biens immobiliers « professionnels » deviennent « privés », donc non saisissables par les créanciers en cas de graves difficultés financières de l’entreprise et d’éventuelle saisie des biens.

L’intérêt fiscal et financier : Ce montage permet de répartir, voire d’optimiser « les rôles » (les loyers) entre la SCI qui détient l’immeuble et la société opérationnelle qui l’exploite. Attention toutefois de ne pas fixer un loyer trop fort ou trop faible pour favoriser l’une ou l’autre partie. Il doit être en accord avec la valeur locative réelle du bien au risque de se voir contester par le fisc. Par ailleurs, en cas de difficulté financière, les créanciers de l’entreprise pourront estimer que la SCI est fictive et l’administration pourra la requalifier.

2) Immobilier et activités professionnelles

 

Comment choisir son local professionnel ?

Le choix d’un local est important dans la mesure où il est le reflet de l’image de l’entreprise face aux clients et aux fournisseurs.

 

Trois possibilités :

1) Chez soi : En principe, l’exercice d’une activité professionnelle à domicile suppose un changement partiel d’usage du logement, soumis à une autorisation préalable délivrée par le maire. Toutefois, ce principe comporte des règles de tolérance et ne concerne pas, par exemple, les villes de moins de 200.000 habitants
ou les Zones Franches Urbaines.
En revanche, il est nécessaire d’obtenir l’autorisation du propriétaire et de vérifier si le règlement de copropriété n’interdit pas l’exercice d’une activité professionnelle.

2) Dans un local à usage professionnel ou commercial

Lorsque l’entreprise est locataire de bureaux, d’ateliers ou de locaux commerciaux, elle est soumise à la législation :

  • du bail commercial si l’activité est industrielle, commerciale ou artisanale. Le bail (9 ans) confère au locataire le droit au renouvellement ou, à défaut, une indemnité d’éviction. Deux statuts dérogatoires existent : la « convention d’occupation précaire » ou le « bail de courte durée ». Rappelons également que la loi Pinel, entrée en vigueur le 20 juin 2014 et visant à favoriser le maintien de l’offre commerciale et artisanale en centre ville, renforce les droits des preneurs face au bailleur.
  • du bail professionnel si l’activité est libérale ou, dans certains cas, artisanale. La durée est au moins égale à six ans.

3) Dans les locaux d’une autre entreprise

Plusieurs situations peuvent alors être envisagées :

  • La sous-location : l’entreprise est sous-locataire d’une autre entreprise. Si cette dernière est elle-même locataire et donc titulaire d’un bail commercial, elle doit demander une autorisation préalable au propriétaire et inviter celui-ci à participer à l’acte de sous-location, via une lettre recommandée avec AR.

Attention : si le loyer du sous-bail est supérieur à celui du bail principal, proportionnellement à la surface occupée, le propriétaire peut réclamer une augmentation de loyer au locataire principal.

  • Le contrat de domiciliation a pour objet l’installation du siège de l’entreprise dans des locaux occupés par une ou plusieurs autres entreprises.

Conclu pour une durée d’au moins 3 mois renouvelable, il est plus un « prétexte administratif » qu’un site opérationnel même si des locaux communs sont mis à disposition.

  • Le centre d’affaire et de domiciliation : plus complet qu’un simple lieu de domiciliation, il propose des bureaux équipés et des services communs : location de salles, usage d’un photocopieur, permanence téléphonique…Les plus grands centres d’affaires et de domiciliation se sont regroupés pour former le Syndicat des professionnels de l’hébergement d’entreprises (Synaphe).
  • Les espaces de coworking ou « espaces de travail partagés », se multiplient en France. Ils permettent à leurs adhérents de disposer d’un lieu de travail flexible (heure, jour, semaine, mois, année), équipé à la demande. Ce sont souvent des open spaces qui facilitent les échanges de compétences, les partenariats et éventuellement l’émergence de projets communs. Ils s’adressent aux créateurs d’entreprises, travailleurs indépendants, étudiants, demandeurs d’emploi, télétravailleurs, chercheurs, start-upers, artistes… qui veulent rompre l’isolement et bénéficier de l’expérience des autres.
  •   La pépinière d’entreprises est une structure d’accueil dédiée aux créateurs d’entreprises (2 ans maximum). Elle propose un local (bureau, atelier, laboratoire…), des services à coûts partagés (photocopie, secrétariat…) et des prestations de conseil en partenariat avec des cabinets extérieurs (juridique, comptable, fiscal, commercial…).

Il existe trois types de pépinières : la pépinière généraliste, la pépinière de projets (ou incubateur) qui accueille le créateur et son projet au stade de l’idée et l’accompagne jusqu’à la création, le Centre d’entreprise et d’innovation (CEI) qui accueille plutôt des jeunes entreprises high-tech.

  • L’atelier ou bâtiment relais est un local de 300 à 2.000 m2 qui appartient à une Commune. Loué pour 24 mois, avec parfois possibilité d’achat, il est surtout dédié à des entreprises industrielles ou artisanales.
  • L’hôtel d’entreprise appartient le plus souvent à une Commune ou à une Cté d’Agglomération qui l’utilise comme outil de développement économique. Il s’agit de bureaux destinés aux entreprises de services, assortis de loyer (2 ans maximum), inférieur au marché privé.

Comment trouver les bons interlocuteurs ?

L’Agence Pour la Création d’Entreprise (APCE) distingue trois familles d’acteurs dont le métier consiste à mettre en relation vendeurs et acheteurs d’immobilier d’entreprise :

 

1)Les Réseaux de soutien et d’accompagnement

Collectivités territoriales,
Chambres consulaires,
Fédérations professionnelles et syndicats patronaux,
Clubs de repreneurs,
Relais européens comme Enterprise Europe Network.

 

2) Les cabinets d’intermédiation

Les agences immobilières et les mandataires spécialisés dans la cession de fonds de commerce,
Les départements « Fusions/Acquisitions » des banques,
Les cabinets conseils indépendants spécialisés en Fusions/Acquisitions.

 

3) Les professionnels intervenant occasionnellement

Les notaires, avocats, experts-comptables, administrateurs judiciaires…
Les cabinets de conseils d’entreprise en gestion, finance, stratégie…

 

Quel statut d’entreprise choisir pour protéger ses biens personnels ?

Lors d’une création de société ou d’une modification de statut de l’entreprise, les dirigeants et associés doivent s’interroger sur la forme la plus appropriée pour protéger leurs biens personnels en cas de défaillance de l’entreprise.

 

Des statuts à risques variables :

1) Les statuts qui protègent le patrimoine privé
A ce jour, les sociétés de capitaux (SA, SCA, SAS…), ainsi que les SARL, EURL, EIRL restent encore les statuts les plus efficaces pour protéger les biens propres des dirigeants et associés. En effet, ces statuts limitent la responsabilité des associés au montant de leur seul apport en capital.

Attention : En matière de responsabilité, il ne faut pas sous-estimer la pratique des établissements financiers consistant à faire garantir les emprunts et découverts de la société par une sûreté personnelle ou réelle du dirigeant (caution, hypothèque…). Dans ce cas, l’écran de la société est inutile puisque le dirigeant a donné sa garantie personnelle. Néanmoins, il ne l’a donnée qu’à un créancier précis, pour un montant connu et pour une durée limitée.

2) Les statuts dont la responsabilité des Associés est indéfinie

Les Sociétés en Nom Collectif (SNC) et les Sociétés Civiles (SCM/Société Civile de Moyens pour les professions libérales ou GIE/ Groupement d’Intérêt économique) sont plus risquées dans la mesure où la responsabilité des associés est illimitée. Dans une hypothèse d’entreprise défaillante, les biens personnels des associés ne sont pas protégés, et, contrairement à l’entreprise individuelle, leurs biens immobiliers peuvent être saisis. Côté positif : ces statuts rassurent les créanciers qui sont ainsi mieux protégés.

Conseils : Pour diminuer le risque de ces SNC, SCM ou GIE, l’Agence Pour la Création d’Entreprise préconise, en cas d’investissements importants (immobilier, marque, brevet…), de scinder ces actifs de l’entité exploitante pour les localiser dans une structure adéquate de type SCI, SARL.

3) Immobilier et garantie des risques

 

Les garanties du neuf

En achetant un logement neuf, l’investisseur bénéficie des garanties de construction, assurées par le promoteur. On distingue :

La garantie de parfait achèvement (1 an) qui couvre :

  • les malfaçons apparentes qui ont donné lieu à des réserves consignées dans le procès verbal de réception,
  • des malfaçons révélées dans l’année de réception, dite « année de parfait achèvement ».

La garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement (2 ans) qui assure, à compter de la date de réception des travaux, les malfaçons affectant le bon fonctionnement des éléments d’équipement. Il s’agit de travaux dont le démontage ou le remplacement peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matériau.

La garantie décennale (10 ans) qui couvre les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant inhabitable, même dans les cas d’un vice du sol. Les malfaçons liées aux éléments d’équipement relèvent également de la garantie décennale « dès lors que ceux-ci sont indissociables des ouvrages de viabilité, fondations, ossature, toiture et menuiseries extérieures ». La réparation de ces dommages est alors prise en charge par l’assurance “dommages-ouvrage” souscrite par le promoteur.

 

Bien assurer son immobilier locatif

Tout propriétaire doit rester vigilant sur le niveau d’assurances qui couvre son bien immobilier quand c’est un locataire qui en a la jouissance.

En effet, les assurances de celui-ci (multirisque habitation) s’avèrent souvent insuffisantes et se résument généralement aux dommages qu’il peut causer à l’immeuble et aux tiers. Malheureusement, il y a toujours des exceptions et des cas particuliers : le locataire n’était pas précisément assuré pour le risque survenu, il n’était pas responsable du sinistre, le logement fait l’objet de travaux ou est inoccupé entre deux baux…

 

Une assurance bailleur pour compléter celle du locataire

La première chose à faire est de se procurer une copie du contrat d’assurances du locataire, et du syndic dans le cas d’une copropriété, pour contrôler les protections souscrites et leurs modalités d’exécution. Ensuite, il suffit de rencontrer un professionnel de l’assurances pour qu’il étudie les garanties manquantes : il s’agira alors de souscrire sa propre assurance complémentaire.

 

Les responsabilités du propriétaire bailleur

Lors de la signature d’un bail, le propriétaire s’engage à fournir au locataire un logement salubre impliquant la prise en charge des réparations dites non locatives, tout au long du bail. Or, si effectivement un sinistre survient, dû à un mauvais entretien ou à un vice de construction, le propriétaire peut être tenu pour responsable. Il y a donc lieu de se couvrir pour ce risque.

De même, le locataire peut se retourner contre le propriétaire en cas de trouble de jouissance à la suite de dommages matériels dus par exemple à un incendie ou à un dégât des eaux, même si le locataire est lui-même impliqué. Contre ce risque, il est possible, de souscrire les garanties «troubles de jouissance» et «recours des locataires».

Enfin, le propriétaire peut garantir sa responsabilité envers les voisins et les tiers par une assurance dite « recours des voisins et des tiers ».

 

Le cas des locations à courte durée

Pour les locations de courtes durées, souvent meublées, (étudiants, vacances…), le propriétaire peut/doit souscrire lui-même toutes les garanties nécessaires auprès de son assureur, appelées « garanties pour le compte de qui il appartiendra » avec abandon de recours. Dans ce cas, le locataire se trouve couvert pour tous les dommages qu’il pourrait causés à lui-même ou à un tiers… sans souscrire lui-même d’assurances habitation. Cette solution facilite grandement les démarches lors des fréquents changements de locataires.

 

Yves Guérin

Principales sources utilisées :

APCE, la Revue fiduciaire, Capital, L’Express/votre Argent, lefigaro.fr/assurance, loi-pinel.com, loi-duflot.fr

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