Immobilier : le retour !
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Immobilier : le retour !

Dossier financement immobilier.

> Primo accédants, c’est le moment de se lancer

> Investir avec la loi Pinel

> Bien négocier son prêt immobilier

 

Primo-accédants : C’est le moment de se lancer

Un marché de l’immobilier plutôt atone, des taux de prêt au plus bas et une série d’aides ciblés constituent depuis quelques mois une bonne occasion de rattrapage pour les primo-accédants qui hésiteraient encore. « Ne pas acheter maintenant, c’est risquer de se retrouver dans un cycle de location quasi permanent », soutiennent les professionnels. Selon eux, les primo-accédants sont redevenus solvables et commencent à revenir sur le marché : au 1er trimestre 2015, 35% des acquéreurs sont des primo-accédants, contre 31% en 2014 et 30% en 2013.

 

Jongler avec un budget serré

La 1ère acquisition est souvent une première étape qui tient compte d’un budget limité et nécessite des compromis. Quelques pistes de concessions :

  • acceptez d’étendre le périmètre de vos recherches dans des quartiers ou des communes plus éloignés… mais pas trop loin non plus,
  • révisez à la baisse la superficie souhaitée,
  • choisissez des appartements «compacts» ou «Easydom» (moins d’ascenseurs, de halls d’entrée…), proposés par certains promoteurs pour répondre aux budgets serrés : 15 à 20% moins cher que le prix moyen du secteur.
  • ciblez des biens décotés comme les rez-de-chaussée (-10 à -15%) ou les emplacements exposés nord/est.

 

Des « coups de pouce » pour les primo-accédants

Si beaucoup hésitent à franchir le pas de la première acquisition, c’est souvent faute de connaître l’intégralité des aides et des mesures dont ils peuvent bénéficier. Selon les professionnels, 10% d’apport personnel suffisent pour envisager une accession à la propriété. Quelquefois moins grâce à certains prêts particulièrement attractifs qui complètent les prêts bancaires classiques :

 

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Tout acquéreur qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale lors des deux précédentes années et dont les ressources n’excèdent pas certains plafonds peut obtenir un prêt à taux zéro (PTZ)… pour financer un logement neuf, un logement ancien nécessitant des travaux importants ou pour financer la transformation d’un local professionnel en logement. De 18.000 à 89.700€, le PTZ est remboursable de 12 à 25 ans.

 

Le prêt « Action Logement » à 1% pour les salariés du privé

Destiné en priorité aux primo-accédants et sous conditions de ressources, le  » prêt accession  » d’Action Logement (ex 1% logement) est destiné aux salariés d’entreprises (non agricoles) employant au moins dix personnes. De 7.000 à 25.000€ remboursable sur 20 ans maximum, il permet de financer l’achat d’un logement neuf ou ancien, ou d’acquérir un terrain pour y construire une maison dans un délai de quatre ans. A noter que l’emprunteur n’est pas obligé de rembourser le prêt par anticipation en cas de départ de l’entreprise.
De leur côté, les agents de la fonction publique peuvent bénéficier d’un « prêt aux fonctionnaires.

 

Le prêt d’accession sociale (PAS) peut financer 100% de l’opération

Le PAS est ouvert à tous, primo-accédants ou pas, mais reste soumis à des conditions de ressources et de superficies (voir pret-accession-sociale.com). En revanche, il permet de financer la totalité du bien en résidence principale : logement neuf ou ancien, terrain + maison. De plus, il ouvre droit à l’aide personnalisée au logement (APL) et permet de bénéficier de frais de notaire réduits.

 

Le visage des primo-accédants

L’Institut CSA a réalisé une enquête pour Guy Hoquet Immobilier, du 13 au 19 mars 2015, portant sur un échantillon de primo-accédants de 18 à 40 ans. Publiée dans «Les Echos-Patrimoine» et «Challenges», l’étude révèle que :

  • le 1er achat se fait souvent en milieu rural

28% des primo-accédants vivent dans des communes rurales et 18% dans les communes de moins de 20.000 hab. contre 25% dans des villes de 100.000 à 200.000 hab.

  • 61% ont recours à un dispositif d’aide, le plus souvent un prêt à taux zéro.
  • Pour près d’un tiers, ce 1er achat s’est réalisé sans apport : 28% chez les 18-24 ans, 19% chez les cadres,
  • 46% disposaient de revenus nets mensuels supérieurs à 3.000 € au moment de leur acquisition.
  • 80% sont en couple, dont 58% avec un enfant.
  • 92% sont satisfaits de leur logement : 94% pour « la liberté d’être chez soi », 88% pour « la fierté d’être propriétaire », 80% pour avoir « la satisfaction d’avoir réalisé une bonne opération », 75% pour « la satisfaction d’avoir un bien à transmettre » et 61% pour « la sécurité en cas de perte d’emploi et/ou de revenus ».

 

Investir avec la loi Pinel

La Loi Pinel est un dispositif d’investissement immobilier locatif qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 21% du montant de l’acquisition. Selon la livraison du «Particulier» de Mai 2015, « en étant sélectif, il est possible d’obtenir des rendements, hors avantage fiscal, supérieurs à 4% ». La Fédération des Promoteurs immobiliers (FPI) confirme ses atouts en notant une progression sensible des ventes aux investisseurs depuis décembre 2014.

En Poitou-Charentes, près de 30 programmes donnent aujourd’hui accès au dispositif Pinel.

 

Le principe de la loi Pinel

Le dispositif s’adresse à tous les contribuables qui achètent jusqu’au 31 décembre 2016 un logement neuf ou ancien (avec travaux) destiné à la location… sous réserve que ces logements soient conformes aux caractéristiques thermiques et de performance énergétique imposées par la réglementation Pinel (RT 2012).

Les acquéreurs bénéficient alors d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée d’engagement de mise en location du logement : 21% pour ceux qui s’engagent à louer l’appartement pendant 12 ans, 18% pendant 9 ans et 12% pendant 6 ans.

C’est l’un des assouplissements du dispositif Pinel par rapport au précédent « Duflot » qui ne proposait qu’une durée de 9 ans pour un taux de défiscalisation de 18%.

Exemple : pour un investissement de 300.000€ (maximum) loué sur 12 ans, la réduction sera de 63.000€ : 6.000€/an les 9 premières années et 3.000€/an les 3 années suivantes.

Remarques : Si la réduction d’impôt excède l’impôt dû au cours de la même année, le solde ne peut pas être imputé sur les années suivantes. De plus, cette réduction est inclue dans le plafond sur les niches fiscales (10.000 €/an).

 

Les contraintes de la loi

Le « Pinel » est soumis à deux conditions :

  • le respect d’un plafond de ressources pour le locataire, variable selon la zone géographique. Une contrainte jugée peu gênante puisque 80% des Français intègrent ces critères de revenus.
  • des loyers plafonnés selon la localisation… qui sont quelquefois inférieurs de 10 à 20% par rapport aux loyers du marché libre.

 

Les avantages du dispositif

Outre l’intérêt fiscal, la Loi propose des assouplissements qui rendent l’investissement plus attrayant que le précédent « Duflot » :

 

Louer à un proche

La location peut être destinée à un ascendant ou descendant n’appartenant pas au foyer fiscal de l’acquéreur. Bien sûr, ces proches doivent satisfaire aux plafonds de ressources définies par la loi.

 

Dans l’ancien aussi !

Le « Pinel » s’applique aussi aux logements qui ont fait ou vont faire l’objet d’une rénovation complète leur permettant d’acquérir des performances identiques à celles d’un immeuble neuf, ainsi qu’aux locaux professionnels (tertiaires ou commerciaux) qui vont être transformés en logements.

 

Acheter en indivision, en SCI, Outre-mer : C’est possible !

Dans le cadre du régime Pinel, le logement peut être acquis en indivision : chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de sa quote-part.

Idem pour une Société Civile Immobilière à condition que celle-ci ne soit pas soumise à l’Impôt sur les Sociétés : l’acquéreur bénéficie uniquement de la réduction d’impôt sur sa quote-part au sein de la SCI.

Le « Pinel » s’applique également pour les départements d’Outre-mer ainsi qu’en Nouvelle Calédonie, avec des taux de réductions plus élevés (23, 29 et 32%) et des plafonds de loyers différents de la métropole.

 

Le conseil du JDP

Le levier fiscal ne doit jamais gommer les autres arguments rationnels qui guident traditionnellement tout investissement immobilier. A savoir : le choix d’un site pas trop éloigné de son domicile, d’un secteur où la demande locative excède l’offre, d’une ville dynamique en termes de niveau de revenus, taux de chômage, flux migratoire… (toutes ces informations sont disponibles sur insee.fr).

La proximité d’un centre commercial, d’écoles, de lignes de bus ainsi que l’environnement général du quartier sont également des critères primordiaux.

 

Bien négocier son prêt immobilier !

Des taux d’intérêts au plus bas

Selon l’Observatoire du financement CSA/Crédit Logement, le taux moyen hors assurance est tombé à 2,11% en mars 2015 : un record. Selon Meilleurtaux.com, pour un remboursement de 1.000€ par mois sur 20 ans, la capacité d’emprunt est passée de 176.780€ (à 3,22% en 2014) à 192.585€ (à 2,28% en 2015), soit un gain de près de 16.000€.

Les primo-accédants et les investisseurs l’ont bien compris puisque, hors rachats de prêt, la production de crédit immobilier s’affiche en hausse de 34,6% de janvier à mars 2015 par rapport à la même période de 2014.

 

Les critères qui séduisent le banquier

Pour négocier un taux préférentiel avec son banquier, il est préférable de :

  • présenter une situation professionnelle stable : CDI, ancienneté dans l’emploi, entreprise saine, qualification professionnelle adaptée…
  • proposer un apport personnel d’environ 20% : plus il sera élevé, plus le taux sera bas.
  • respecter un endettement égal à 30% des revenus ;
  • investir dans un quartier plutôt coté.

A noter que plus la durée du crédit sera courte, plus le taux sera faible.

Conseil : Si votre banquier est frileux dans sa proposition, faites jouer la concurrence en consultant un courtier en prêt : Cafpi, Meilleurtaux…

 

Assurance de prêt : transparence et concurrence

Depuis la loi Lagarde de septembre 2010, l’emprunteur n’est plus obligé d’accepter l’assurance standard de sa banque. Et, depuis la loi Hamon de juillet 2014, il peut même résilier l’assurance de son prêt jusqu’à un an après la signature… sous réserve que le niveau de garantie (décès, invalidité, incapacité de travail…) de l’offre concurrente soit identique.

 

Fiche d’information obligatoire

À compter du 1er octobre 2015, afin de renforcer l’information de l’emprunteur et conforter sa possibilité de souscrire une assurance auprès du prestataire de son choix, la banque devra joindre une fiche d’information dès la première simulation adressée au client. Elle mentionnera :

  • les garanties minimales exigées par la banque,
  • les garanties que l’emprunteur envisage de choisir,
  • le coût de l’assurance si celle-ci est prise par le biais de la banque.

 

 

Yves Guérin

 

Principales sources utilisées :

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